Как правильно продать дом, квартиру или земельный участок?

 

Данный материал адресован всем, кто интересуется темой недвижимости или в ближайшей перспективе собирается продать дом, квартиру или земельный участок. В статье детально описываются все аспекты этого сложного вопроса, как с учетом условий нашего региона, в частности в города Пятигорска, так и в целом по России. Надеемся, некоторые вопросы, которые здесь освещены, дадут Вам пищу для размышления или реально помогут. Мы постарались затронуть такие злободневные темы, как: профессиональная продажа

квартиры/дома/земельного участка самостоятельно или с помощью агентств по продаже недвижимости, способы мошенничества при совершении продажи, как определить стоимость своей квартиры/дома/земельного участка, порядок оформления соответствующих документов, правила взаиморасчетов при совершении сделки по продаже недвижимости, схемы работы агентств, стоимость их услуг. Также, прочитав данный материал, Вы узнаете о множестве других «подводных камней», которые могут встретиться на пути неопытного продавца недвижимости.

Решение о продаже недвижимости является очень ответственным шагом. Если вы всерьез решили приступить к продаже квартиры/дома/земельного участка, то нужно до конца следовать по пути, описанному в данном материале и не поворачивать назад на середине дороги, в лучшем случае, рискуя своим потраченным временем и нервами. Итак, чтобы окончательно принять для себя решение о продаже недвижимости и исключить возможность ошибки, рекомендуется предпринять следующие действия:

 

Как принять решение о продаже квартиры?

 

•  Составьте полный список причин, по которым Вы хотели бы продать квартиру. Вы хотите большее количество комнат (большую площадь)? Меньшее количество комнат (площадь)? Хотите переехать в другой район? Быть ближе родственникам?

•  Исключите другие варианты, прежде чем принять решение. Например, если Вам нужна дополнительная площадь, и Вы живете на верхнем этаже, рассмотрите возможность присоединения чердака. Если Вам требуется больше комнат, поговорите с подрядчиками, в какую сумму обойдется перепланировка квартиры.

•  Изучите ставки арендной платы в вашем районе. Обзвоните несколько риэлторских фирм и проконсультируйтесь, за сколько можно сдать квартиру в аренду. Возможно, Вам будет выгодно сдавать квартиру и снимать другую.

•  Посоветуйтесь с представителями риэлторских фирм, чтобы выбрать наиболее оптимальное время для продажи. Например, если на рынке недвижимости ожидается рост цен, повремените с продажей несколько месяцев. Однако, разговаривая с агентами недвижимости, помните, что они могут быть заинтересованы в том, чтобы Вы приняли решение о продаже недвижимости и прибегли к их услугам. 5. Учтите сезонные колебания цен и используйте их в своих интересах.

Обычно квартиры выгоднее продавать в период с октября по декабрь или с февраля по май, когда активность покупателей и цены наиболее высоки.

Итак, решение о продаже недвижимости принято, а это означает, что самое время переходить к реальным шагам по его осуществлению. Первый этап в серьезном деле продажи недвижимости рекомендуется начинать со сбора соответствующих документов. Далее приведем порядок последовательности Ваших действий для грамотного осуществления этого этапа:

 

Как подготовить документы для продажи квартиры?

 

•  Найдите дома свидетельство о собственности на квартиру или договор купли-продажи.

•  Обратитесь в КОС или ЖЭК и получите выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счета.

•  Узнайте, нет ли у Вас задолженности по коммунальным платежам. Оплатите ее, сделайте текущие коммунальные платежи.

•  Обратитесь в районное отделение Бюро технической инвентаризации и получите поэтажный план квартиры с экспликацией.

Если в квартирке прописаны несовершеннолетние дети, обратитесь в органы Опеки и попечительства и получите разрешение на продажу квартиры.

 

Как определить стоимость своей квартиры?

 

Какие факторы влияют на стоимость квартиры и как определить ее рыночную стоимость? Факторов много, но основными являются место расположение дома, улучшенная или обычная планировка, этаж, квадратура, материал стен дома и в некоторых случаях наличие или полное отсутствие ремонта, год постройки дома. Соответственно больше ценятся квартиры улучшенной планировки в кирпичных домах на средних этажах, с хорошей квадратурой. Минусами традиционно считаются первый или последний этаж, смежные комнаты и маленькая кухня, отсутствие балкона или лоджии, и если квартира угловая в панельном доме. Наличие ремонта, как правило, ценится в недорогих квартирах, дорогие же квартиры предпочитают брать без ремонта. Определить реальную рыночную стоимость квартиры самостоятельно довольно трудно, как правило, люди относятся к своей квартире достаточно необъективно, поэтому рекомендую обращаться к специалистам. Потому как специалист в области недвижимости обратит внимание на все плюсы и минусы вашей недвижимости и на основании опыта и знаний может дать вам свою экспертную оценку

Мало хотеть продать свою квартиру. Нужно уметь правильно оценить ее: так чтобы не продешевить, но при этом и не испугать потенциального покупателя заоблачной ценой. Сколько мучений и терзаний сопровождает это, казалось бы, простое дело! То мысли об упущенной выгоде не дают спать, то вдруг охватывает ужас, когда после толп посетителей наступает затяжная тишина: вы снижаете цену, время идет, а покупателя все нет и нет...

Для того, чтобы решить, за сколько продать квартиру, первое, что делают -открывают издания с рекламой недвижимости и изучают цены на аналогичное жилье. В принципе, данный подход правильный. Но при этом нельзя забывать, что указанная в объявлениях стоимость - это цена предложения. И она, как правило, отличается от той, по которой квартира будет продана. Ведь реальная цена продажи складывается в результате поиска компромисса между двумя сторонами. Причем одна из них - покупатель - всегда играет на понижение.

Кроме того, большое значение имеет то, какое издание выбрано в качестве ориентира. Если вы берете газету, куда принимаются бесплатные объявления, то возможность адекватной оценки стоимости квартиры снижается. Дело в том, что многие продавцы в такие газеты подают на один объект несколько объявлений, причем в каждом цена может быть разная. В том числе и нереально высокая. Поэтому лучше доверять лишь тем СМИ, объявления в которые подаются исключительно на платной основе. Но даже в этом случае продать квартиру выше средней цены предложений, которые там указаны, будет сложно. Для этого у квартиры должны быть веские преимущества.

Если вы нашли в газете или журнале вариант, аналогичный вашему, то не поленитесь позвонить по указанному телефону и узнать, как давно предлагается эта квартира. Может оказаться, что она "висит" в базах данных уже полгода. Какой смысл тогда ориентироваться на ее цену?

Один из первых факторов, который влияет на установление цены квартиры -район. Немаловажно обратить внимание на то, как много аналогичных квартир предлагается в вашем районе. Если их большое количество - то скорее всего предложение такого жилья превышает спрос. И поиск покупателя может растянуться на неопределенное время. Если вы хотите продать квартиру побыстрее - придется уступить в цене. И наоборот, если ваше предложение уникально и ликвидно, а вы никуда не торопитесь - можно позволить себе держать относительно высокую цену.

Существенную роль в определении цены играет этажность. Большим спросом пользуются квартиры, расположенные с 3 по 8 этаж, соответственно их можно продать дороже, чем аналогичные квартиры первого и последних этажей.

Ориентируясь на предложения продажи, опубликованные в СМИ, не забывайте делать поправки на состояние жилья. Причем, постарайтесь не кривить душой и не приукрашивать собственную квартиру. По словам риэлтеров, объективность многим продавцам жилья дается нелегко. И это можно понять - люди не один год прожили в квартире, привязались к ней, а ко многим ее недостатком просто привыкли. Например, такие вещи, как сильный шум транспорта за окном, хозяева иногда просто не слышат. Покупатели же имеют свежий взгляд и все нюансы, говорящие не в пользу квартиры, сразу подмечают.

Помимо состояния самой квартиры, влияет на цену и общее состояние дома, подъезда. В риэлтерской практике бывали случаи, когда покупатель не доходил до обещанной шикарной квартиры - хватало "знакомства" с обшарпанным подъездом. Чтобы продать квартиру - на что только не приходится идти продавцам: моют и подметают полы в подъездах перед приходом посетителей, рассказывали случай - пришлось даже сделать косметический ремонт подъезда! Так что, утверждая, что у вас квартира с шикарным ремонтом, не спешите повышать цену - лучше выгляните в подъезд. Если в нем разрисованные стены и заплеванный пол, придется умерить свои амбиции.

После подачи объявления о намерении продать квартиру, продавцов обычно ожидает довольно большое количество звонков. И здесь нередко они совершают ошибку - уповая на "бешеный" спрос, начинают поднимать цену. Через пару недель, а то и месяцев наступает прозрение: среди толпы интересующихся действительно потенциальных покупателей - единицы. Треть позвонивших - такие же продавцы как вы, которые сравнивают свою квартиру с вашей и таким образом пытаются оценить ее. Другая треть - это риэлтеры, которые предложат вам свои услуги, а также те, кто хотят купить квартиру, но ваша им совсем не подходит.

Другая ситуация - ориентация на собственные потребности и нежелание адекватно оценить ситуацию. Очень часто приходится слышать такую мотивацию выбора цены: "У меня трехкомнатная квартира, мне нужна двухкомнатная и однокомнатная. Они стоят - столько-то. Значит, продать трехкомнатную я должен за столько".

Такая позиция ведет к тому, что квартира "повисает" в базах данных. Покупателей на нее нет. Риэлтеры работать с ней тоже не торопятся. Время идет. И в итоге, продавец вынужден либо отказаться от продажи вообще, либо назвать адекватную цену. А между тем, время ушло. По оценкам риэлтеров, на выработку адекватной цены у продавцов в среднем уходит от 3 до 6 месяцев. Стоит ли терять столько времени, только на то, чтобы заставить себя реально взглянуть на ситуацию?

 

Итак, о чем нужно знать продавцу, чтобы успешно продать квартиру:

 

•  Продать квартиру выше средней цены предложений, указанных в СМИ, крайне сложно.

•  Чем больше аналогичных квартир предлагается в вашем районе, тем выше вероятность того, что поиск покупателя затянется.

•  К оценке квартиры нужно подходить адекватно, не тратить полгода на выработку реальной цены.

•  Чем быстрее вам нужно продать квартиру, тем ниже будет ее цена.

•  Впечатление на покупателя производит не только шикарный ремонт в вашей квартире, но и удручающее состояние дома и подъезда.

•  Не стоит обольщаться большим интересом к вашей квартире: большинство звонящих - такие же продавцы как и вы, желающие оценить свое жилье.

 

Как продать дом?

 

•  Установите справедливую цену за Ваш дом. Изучите цены продажи сопоставимых домов в окрестности. Проконсультируйтесь с агентствами недвижимости, которые работают в Вашем районе.

•  Устраните неисправности, которые могут существенно снижать цену за дом.

•  Сделайте генеральную уборку, избавьтесь от беспорядка. Уделите особое

•  внимание фасаду Вашего дома и придомовой территории.

•  Разместите объявления в местных газетах. Повесьте объявления на калитке или воротах. Поместите информацию о продаже дома в Интернете.

•  Подготовьте документы, удостоверяющие Ваше право собственности на дом.

•  В выходные дни находитесь дома, чтобы как можно больше людей могли посмотреть дом.

•  Подпишите договор купли-продажи и зарегистрируйте его в местных органах регистрации (у нотариуса договор можно не заверять). Предварительно проконсультируйтесь в органах регистрации, какие документы Вам нужно иметь при себе.

•  Если у Вас есть сомнения в том, правильно ли Вы составили договор, обратитесь к юристу за консультацией.

10.Если покупатель платит Вам наличными, воспользуйтесь услугами банковского депозитария для передачи денег.

 

Как передавать наличные деньги при покупке недвижимости?

 

•  Узнайте, в каком из банков имеется депозитарий. Позвоните в банк и узнайте, предоставляет ли он услуги по передаче денег при сделках с недвижимостью.

•  Придите в банк вместе с продавцом объекта недвижимости. Заключите с банком договор об аренде сейфовой ячейки. Срок аренды должен быть не меньше срока, который потребуется для регистрации сделки в местных органах регистрации.

•  Пересчитайте деньги совместно с продавцом недвижимости. Дайте продавцу возможность проверить подлинность купюр.

•  Заложите деньги в ячейку.

•  Держите ключ от ячейки и экземпляр договора с банком при себе.

•  После того, как органы регистрации приняли документы на регистрацию сделки, передайте продавцу свой экземпляр договора.

•  После того, как сделка зарегистрирована, передайте продавцу ключ, чтобы он мог вынуть деньги из ячейки.

•  Альтернативно, заключите тройственный договор с банком, по которому продавец по истечению определенного срока сможет самостоятельно получить деньги из банка после того, как предъявит упомянутые в договоре документы (например, свои документы, зарегистрированный договор о купле-продаже, акт приемки квартиры покупателем).

 

Как самостоятельно продать земельный участок?

 

•  Установите справедливую цену за участок. Изучите цены продажи сопоставимых участков в окрестности. Проконсультируйтесь с агентствами недвижимости, которые работают в Вашем районе.

•  Найдите покупателя. Для этого подайте объявления в местные газеты. Оставьте информацию о продаже участка в органах местного управления (в правлении, в поселковом Совете и т.д.). Поместите информацию о продаже дома в Интернете. Обзвоните знакомых. Расскажите, что Вы собираетесь продавать участок. Возможно, кто-то ищет участок для покупки.

•  Договоритесь с покупателем о цене, дате сделки. Оговорите механизм передачи денег. Договоритесь, кто оплачивает затраты на оформление сделки и регистрацию договора купли-продажи.

•  Подготовьте документы, удостоверяющие Ваше право собственности на участок.

•  Узнайте о существующем механизме купли-продажи земельных участков. Узнайте, какие документы необходимы для продажи. При необходимости проконсультируйтесь с юристом.

•  Соберите документы.

•  Бывают случаи, когда подготовка некоторых документов обходится очень дорого. Если стоимость подготовки документов окажется сопоставимой с ценой продажи участка, проконсультируйтесь с риэлторами. Возможно, они предложат альтернативный способ оформления сделки, который окажется дешевле.

•  Составьте договор купли-продажи. Если у Вас есть сомнения в том, правильно ли Вы составили договор, обратитесь к юристу за консультацией.

•  Подпишите договор купли-продажи и зарегистрируйте его в местных органах регистрации (у нотариуса договор можно не заверять). Предварительно проконсультируйтесь в органах регистрации, какие документы Вам нужно иметь при себе.

 

Как продать квартиру дороже?

 

•  Приведите квартиру в хорошее состояние. Постарайтесь сделать то, что не требует больших вложений, но выглядит достаточно эффектно. Например, побелите потолок.

•  Тщательно готовьте квартиру к просмотру. Старайтесь, чтобы как можно меньше вещей было на виду. Захламленная квартира не вызовет у покупателя позитивных эмоций.

•  Перед приходом потенциального покупателя вымойте пол, протрите окна в квартире.

•  Маленькая хитрость: часто плохой подъезд портит все впечатление от квартиры. Не поленитесь выделить время на уборку подъезда. Это окупится сторицей.

•  Если есть возможность, выпишите из квартиры всех жильцов. "Свободная" квартира всегда стоит дороже.

•  Учитывайте сезонные колебания цен. Лучшее время для продажи квартиры - осень, когда цены - максимальны.

•  При осмотре квартиры не будьте навязчивы, но в то же время попытайтесь донести до покупателя все достоинства квартиры и района.

•  Создайте у покупателя ощущение, что у него есть конкуренты. В то же время дайте ему понять, что Вы хотели бы иметь дело с ним.

 

Как продать дом дороже?

 

•  Приведите дом и участок в хорошее состояние. Особое внимание уделите въезду на участок и фасаду дома. Постарайтесь сделать то, что не требует больших вложений, но выглядит достаточно эффектно.

•  Тщательно уберитесь на участке. Вывезите мусор, скосите траву. Сделайте максимум того, что Вы можете. Это лучше, чем потом говорить потенциальному покупателю: "Это можно убрать, здесь можно разбить газон и т.д.". Участок в плохом состоянии купят только по бросовой цене.

•  Тщательно готовьте дом к просмотру. Старайтесь, чтобы как можно меньше вещей было на виду. Захламленный дом не вызовет у покупателя позитивных эмоций.

•  Перед приходом потенциального покупателя сделайте генеральную уборку, протрите окна.

•  Учитывайте сезонные колебания цен. Лучшее время для продажи дома - весна, когда цены - максимальны.

•  При осмотре дома не будьте навязчивы, но в то же время попытайтесь донести до покупателя все достоинства участка, дома и района.

•  Создайте у покупателя ощущение, что у него есть конкуренты. В то же время дайте ему понять, что Вы хотели бы иметь дело с ним.

•  Если есть возможность, выпишите из дома всех жильцов. "Свободный" дом всегда стоит дороже.

 

Как узнать, сколько стоит квартира, без помощи оценщика?

 

•  Купите газету рекламных объявлений.

•  Найдите несколько объявлений о продаже похожих квартир в Вашем районе. Свяжитесь с хозяевами или представляющими их агентами, чтобы получить более точную информацию, если это необходимо (например, о состоянии квартиры).

•  Выберите 2-3 квартиры, наиболее сходных с Вашей и посчитайте среднюю цену.

•  Позвоните сразу в несколько агентств недвижимости, опишите Вашу квартиру и спросите, можно ли продать ее за эту цену и сколько времени для этого потребуется. Спросите, какая цена будет наиболее реальной.

•  Учтите, что при оценке квартиры таким способом, ошибка может быть значительной. Если Вы хотите иметь более надежную оценку, пригласите профессионального оценщика.

 

Как узнать, сколько стоит дом, без помощи оценщика?

 

•  Купите несколько газет рекламных объявлений.

•  Найдите объявления о продаже похожих домов в Вашем районе. Свяжитесь с хозяевами или представляющими их агентами, чтобы получить более точную информацию, если это необходимо (например, о наличии коммуникаций, более точном местоположении, степени износа и т.д.).

•  Выберите 3-4 дома в Вашем районе с похожими характеристиками и посчитайте среднюю цену.

•  Имейте в виду, что наличие или возможность подведения коммуникаций к участку иногда может существенно увеличивать цену дома. Для расчета средней цены выбирайте участки с тем же набором коммуникаций, что и у Вас.

•  Позвоните в несколько агентств недвижимости, опишите Ваш дом и спросите, можно ли продать его за эту цену и сколько времени для этого потребуется. Спросите, какая цена будет наиболее реальной.

•  Учтите, что при оценке дома таким способом, ошибка может быть значительной. Если Вы хотите иметь более надежную оценку, пригласите профессионального оценщика.

 

Как узнать, сколько стоит земельный участок, без помощи оценщика?

 

•  Купите несколько газет рекламных объявлений.

•  Найдите объявления о продаже похожих участков в Вашем районе. Свяжитесь с хозяевами или представляющими их агентами, чтобы получить более точную информацию, если это необходимо (например, о наличии коммуникаций, более точном местоположении и т.д.).

•  Выберите 3-4 участка в Вашем районе с похожими характеристиками и посчитайте среднюю цену.

•  Имейте в виду, что наличие или возможность подведения коммуникаций к участку иногда может увеличивать его цену в несколько раз. Для расчета средней цены выбирайте участки с тем же набором коммуникаций, что и у Вас.

•  Позвоните в различные агентства по продаже недвижимости, опишите Ваш участок и спросите, можно ли продать его за эту цену и сколько времени для этого потребуется. Спросите, какая цена будет наиболее реальной.

•  Учтите, что при оценке участка таким способом, ошибка может быть значительной. Если Вы хотите иметь более надежную оценку, пригласите профессионального оценщика.

Решение о продаже Вашей недвижимости посредством услуг риэлторских фирм, на сегодняшний момент является наиболее перспективным. Вы можете возразить, что существует опасность попасть в руки мошенников, но это уже совсем другой вопрос, зависящий от Вашего умения выбрать наиболее честную фирму (что будет легко сделать, воспользовавшись советами данной статьи). Во-первых, шансы наткнуться на мошенников еще более велики при самостоятельной продаже недвижимости. Во-вторых, все Ваши проблемы ложатся на плечи профессионалов.

Следует отметить, что случаи мошенничества в сфере недвижимости в нашем городе не превышают средние показатели по России и являются довольно редким явлением. Приведем последний случай мошенничества, имеющий место быть в городе Пятигорск. Совсем недавно в Пятигорске возбуждено уголовное дело по ч.2. ст. 159 УК РФ («Мошенничество») в отношении директора местного агентства недвижимости. Как сообщил источник в краевом ГУВД, в настоящее время подозреваемый в совершении мошенничества арестован. «Являясь директором агентства недвижимости, 28-летний житель Пятигорска заключал договоры об оказании юридических услуг по оформлению недвижимости. При проведении оперативно-розыскных мероприятий выявлено, что подозреваемый свои договорные обязательства не выполнял, а полученные средства присваивал», - сказал собеседник агентства. Представитель краевого ГУВД также отметил, что в следственные органы поступили четыре заявления от граждан на мошеннические действия арестованного.

Но следует еще раз заметить, что данные случаи мошенничества довольно редки. Подавляющее большинство агентств осуществляют свою деятельность с полным соблюдением законов РФ. Остаётся лишь сделать выбор в пользу оптимального для Вас агентства. Как это правильно сделать? Об этом и пойдет речь далее.

 

Как выбрать агентство?

 

Итак, решено. Вы будете продавать дом, квартиру или земельный участок через агентство. Осталось только выбрать агентство, которому действительно можно довериться.

Знакомые рассказывают ужасы или, наоборот, расхваливают того или иного риэлтора, одни предлагают работать только с агентствами, другие советуют частного маклера... Газеты пестрят объявлениями... Кому же отдать предпочтение, частному маклеру или хваленому агентству?...

Не станем уверять вас в своем безоговорочном объективизме, попробуем просто рассказать, что мы думаем по этому поводу, с нами можно и не согласиться.

Любое агентство или как многие любят говорить, "фирма" состоит из людей и каждую конкретную работу выполняет определенный человек. От того, насколько профессионально сработает этот человек, зависит имидж компании. В одной и той же фирме могут работать люди с различным уровнем профессионализма, чувством ответственности, характером, возрастом и т. д. Так что большинство рекомендаций касаются определенного человека, и если в агентстве таких людей много - оно процветает, а если нет - то это большая проблема для руководства фирмы.

Принято считать, что если ты работаешь с агентством (фирмой), то оно дает гарантии на клиентов, на правильно оформленные сделки, а если ты имеешь дело с частником, то никаких гарантий нет, действительно, исчезнет и ищи его потом. Конечно, правда в этом есть, но имейте в виду, что никакое агентство не берет на себя ответственность за порядочность кого бы то ни было вообще и уж тем более не может ее гарантировать. Обязанности, если хотите, профессионализм агентств заключается в сведении к минимуму всех возможных рисков для своих клиентов, причем с обеих сторон, как продающих, так и покупающих недвижимость.

Именно профессионал с глубоким знанием процессов, происходящих на рынке, безопасных и надежных технологий передачи жилья во временное пользование (аренду) или в постоянное пользование (владение) сможет гарантировать спокойствие клиента. И уж точно такой гарантии не дадут голословные утверждения с высоко поднятой головой, типа: "Вы обратились в надежную фирму и проблем не будет".

Разумеется, что среди компаний достаточно много фирм-однодневок, но так же известно, что маклеров-однодневок еще больше. На самом деле, возможностей безнаказанно скрыться существует больше у частников, а вот организациям, которые зарегистрированы юридически, это сделать гораздо сложнее.

Выживает все равно сильнейший. В среде риэлторов конкуренция очень сильна, причем она открыта и не каждый может ее выдержать. Приходится вкладывать и в оборудование, и в изготовление уникального программного обеспечения, и в высокие технологии, хотя клиент, в конечном итоге, общается и работает с живым человеком. И от этого ЧЕЛОВЕКА, прежде всего, зависит нужный вам результат. Тут уж ничего не поделаешь.

Итак, если вы надумали продать квартиру, дом или земельный участок, узнайте у своих знакомых, может быть, они имели опыт работы с определенным агентством, а чаще человеком, работающем в этом агентстве, которого захотят порекомендовать.

Кстати, если вы не имеете возможности получить конкретных рекомендаций от знакомых, то стоит доверять собственной интуиции и жизненному опыту - в конце концов, выберите того, с кем более-менее приятно беседовать по телефону, того, кто не хамит и понимает, что вам нужно, задает вопросы по существу и не ходит "вокруг да около".

 

Как грамотно продать недвижимость через агентство?

 

Как должен вести себя продавец, для того чтобы получить в результате продажи как можно больше денег, максимум удовольствия и уложиться в кратчайшие сроки.

Если Вы решили совершить сделку с недвижимостью, отнеситесь к этому серьезно и обдуманно. Как часто бывает трудно риэлтерам после первого телефонного разговора уговорить продавца прийти в офис, увидеться лично.

Вспомните: никакие серьезные дела не решаются по телефону. Это посещение дает очень много. От того, как Вас встретили, как поговорили, рассказали ли, как проходят расчеты, как проверяются деньги, как в целом совершаются сделки с недвижимостью, зависит, захотите ли Вы вообще им Вы доверяете абсолютно. Все равно придите в фирму, развейте последние сомнения и страхи. Дайте агенту почувствовать Ваше доверие и выложиться полностью. Посмотрите договор, который будете подписывать. Отношения с агентом должны быть доверительными. Если же почувствовали, что происходит что-то не то, попросите риэлтера раскрыть суть положений договора, в котором заложен опыт многочисленных сделок.

Некоторые владельцы квартир, чувствуя себя достаточно уверенно, самостоятельно подают объявления о продаже на домашний телефон. Сразу скажем, что вероятность найти покупателя и оформить сделку без участия посредника близка к нулю. Появляется больше шансов пригласить на просмотр квартирных грабителей и бандитов. Даже если Вам позвонит непосредственно покупатель, он привлечет для проведения сделки специалиста, который нужен ему для того, чтобы оценить юридическую чистоту сделки и провести передачу денег безопасно для него.

Если у Вас недостаточно денег для обмена: разорвите обменную цепочку, откажитесь от идеи продать и купить в один день. Существует три типа продажи.

Прямая (чистая) продажа - лучший вариант для покупателя. Продавцам нет необходимости приобретать другое жилье. В квартире никто не прописан или есть куда выписаться и вывезти вещи. Вероятность срыва сделки минимальна. Такие квартиры дороже вариантов со встречными покупками.

Встречная покупка ("встречка", "встреча", "обмен") - продавцы ставят условие, чтобы одновременно с продажей квартиры было куплено альтернативное жилье. Так приходится делать, если нет другой квартиры, куда можно выехать и выписаться (хотя бы на время), если права на квартиру имеют несовершеннолетние или продавцы боятся оставлять деньги на хранение.

Расселение аналогично встречной покупке, но взамен требуется несколько квартир. Из-за того, что очень сложно одновременно подобрать несколько квартир, подготовить все документы, получить разрешения, покупателю обычно приходится вначале выкупать частично или все "маленькие" квартиры на себя, а затем совершать договор мены (или несколько договоров купли-продажи).

Сегодня встречная покупка остается наиболее быстрым и технологичным способом обмена. Но только при одном обязательном условии: стоимость Вашего варианта должна быть значительно ниже, чем у подобных квартир в прямой продаже.

После кризиса спрос упал. На рынке появилось достаточное количество квартир, в которых никто не прописан, которые можно быстро купить и вскоре переехать, не ожидая, пока будут выстроены цепочки. Очень сложно найти покупателя, который готов ждать и даже потерять время, если в какой-то момент продавцы откажутся от обмена. Для этого квартира должна быть очень интересной, нетиповой или стоить меньше аналогичных процентов на 10%.

Лозунг "одновременности" при обмене все больше утрачивает свою актуальность. В новой квартире всегда хочется сделать ремонт. Хороший ремонт занимает время и правильнее делать его до переезда. Никто не разрешит Вам остаться в проданной квартире на несколько месяцев.

У Вас есть два варианта, для того чтобы спокойно, выгодно и обстоятельно поменять квартиру: 1) занять денег, сначала выбрать и купить квартиру, сделать ремонт, спокойно переехать, перепрописаться и продать старую квартиру; 2) продать квартиру, найти, куда выписаться, переехать к родственникам или снять квартиру на время поисков и ремонта.

В обоих вариантах Вы хозяин положения и диктуете покупателю, что и как будет происходить. Продаете квартиру за максимальную цену. У Вас появляется возможность найти недорогие горящие варианты и купить то, что хочется, а не то, что попадется под руку. У Вас появляется возможность выбирать, торговаться, делать добротный ремонт.

Если есть куда на время обмена выписаться и вывезти вещи, обязательно сделайте это. Тем самым незаметно для себя заработаете порядка 10% от стоимости квартиры.

 

Что дает обращение в агентство при продаже дома или квартиры?

 

Предварительная реклама. Для успешной и быстрой продажи квартира должна рекламироваться постоянно и продуманно во внутренних электронных риэлтерских базах, Интернет, во всевозможных и необходимых средствах массовой информации. Такое рекламирование квартиры может обеспечить только агентство, с которым заключен эксклюзивный договор. В этом случае агент знает, что рекламирует. Когда покупатель будет найден, агентство проводит сделку четко и в кратчайшие сроки.

Опытный агент по телефонному разговору поймет, что представляет собой покупатель и запишет его координаты. Когда будет договариваться на просмотр, перезвонив, проверит оставленный телефон. Он встретит его у дома и проводит в квартиру. Вам не нужно каждый раз с трепетом разглядывать в глазок, кто это пришел, сколько их и что у них на уме.

Рассказывая о Вашей квартире, только профессионал правильно расставит акценты. Он сделает ее привлекательной для покупателя, который устал от "пустых" просмотров, когда обещают одно, а оказывается совсем другое. Он устал от длинных несодержательных речей, из которых сложно понять, что ему нужно.

Ваш телефон, а следовательно, и адрес не будут выставлены на всеобщее обозрение.

 

Когда приглашать агента?

 

Иногда продавец, решивший продать квартиру, начинает самостоятельно предпринимать какие-то действия. Дает объявления в газеты, рассказывает на работе и т.д. И вдруг появляется некто, предлагающий купить. Тут начинаются терзания и страхи - как бы не обманули. Продавец срочно ищет, кто бы ему мог помочь организовать подготовку документов, оформление сделки и передачу денег.

К сожалению, если Вы приглашаете агента ближе к концу сделки, многое будет уже упущено (запущено) как психологически, так и в плане потери время. Кроме того, стоимость услуг профессионального консультанта не должна быть намного меньше того, как если бы Вы обратились к нему с самого начала. Переделывать или доделывать за другими всегда труднее и дольше, чем выстраивать все с самого первого дня.

Опытный агент, возможно, вообще не возьмется сопровождать Вас на этом этапе. Если уже много решено за него, его вмешательство будет воспринято как разрушительная сила. Продавцу придется или пойти на поводу у агентов покупателя и, пренебрегая советами своего агента, согласиться на их условия. Или сделка с этим покупателем вообще не состоится.

Если в такой ситуации Вы не сможете найти риэлтера, который захочет Вам помочь, можете обратиться к юристу. Юрист отлично знает законы. Но его услуги могут пригодиться покупателю, которого волнует законность сделки и невозможность ее оспорить в дальнейшем. Продавца волнуют деньги - где и когда он их получит. И здесь важны технологии расчетов, которыми владеет только риэлтер.

Итак, если у Вас есть финансовые возможности сменить жилье, ставшее тесным или уже не престижным для Вас, если надоело встречать соседей-алкоголиков или Вас не устраивает район и т.д., сделайте шаг на следующий уровень жизни. Купите другую квартиру, продав свою. Сменить квартиру не так сложно, страшно и трудно, как кажется на первый взгляд. Уже появились люди, которые владеют знаниями и технологиями для того, чтобы сделать весь этот процесс приятным, не отвлекающим у Вас много времени, со всеми необходимыми гарантиями.

В завершении хотелось бы отметить, что теперь можно смело утверждать, что Вы полностью вооружены соответствующими знаниями по вопросу продажи любой недвижимости. Очень хочется надеться, что данный материал послужит для Вас руководством к действию и приведет к достижению желаемого Вами результата. Таким образом, продажа квартиры, дома или земельного участка, при правильном подходе, не такая сложная задача, как кажется на первый взгляд.

Информация предоставлены Open-House.ru